金町第一団地自治会　ニュース　資料関係　その１　Danchi News

金町第一団地自治会　資料関係　：　UR（都市再生機構）における共益費問題

◎２０２０年　共益費問題関係

　 ◎主な内容
　Ⅰ．２０２０年８月１日受取の「共益費収支状況表（案）」及び「共益費運営計画（案）」と８月２９日郵送分とでは内容に差異が出ている
　
　Ⅱ．共益費に絡む問題
　　①ＵＲが家賃の他に共益費を契約書の特約でとっているが「賃借人の同意がない」場合の法的見解
　　②定期借家契約で家賃を減免できる法的根拠
　　③長期に渡る入居者に対する家賃の減免措置の導入
　　④若い人も借りられる家賃制度の導入
　　⑤高齢者に対する終身建物賃貸借契約の締結
　　⑥ＵＲにおける団地自治会へ加入の促進策

　Ⅲ．共益費の個別の課題
　　①共益費の通知をポストでの別々配布から、個人情報保護とのことで一括郵送の見直し策
　　②共益費の収支状況表と運営計画の早期配布の進行状況
　　③共益費に関する様式の変更（例　収支状況表：予算/実績/差異/説明にすること）の進行状況
　　④ＵＲが収入を最高でも９５％までしか、補填しない理由
　　⑤支出の各項目の説明の他に、一般清掃費での人件費高騰における対処策。不法ゴミ等の扱い。
　　⑥「運営計画（予算）」で、収入を上回る支出の計画を居住者に相談もなく行った理由
　　⑦駐車場の収支を共益費に入れろとの要求に対して、駐車場の外灯費は、共益費に入っていないとの説明があったので、建物内でメーターを確認する。清掃費も分けているか確認する　等

◎８月１日分と８月２９日分との違い

◎共益費　平成25年度から令和2年度の推移

◎共益費　平成20年度から令和元年度の収入と支出

◎共益費　支出～項目別～

Ⅰ．２０２０年８月１日受取の「共益費収支状況表（案）」及び「共益費運営計画（案）」と８月２９日郵送分とでは内容に差異が出ている

◎２０１９年度の収入では、電気料にミスがあった！

	支出　電気料
受取日	収支状況表（実績）	運営計画（予算 ）
８月　１日分（案）	￥3,272,144	￥3,174,000
８月２９日分	￥3,000,316	￥2,911,000
差額	▲￥271,826	▲￥263,000

　令和元年度（２０１９年度）の収支状況表（実績）の支出の電気料が、８月１日にもらった（案）と８月２９日郵便で受け取った内容と異なっている。

＊変更の説明が必要
　　２０２０年８月１日のＵＲコミュニティとの説明会では、「令和元年度収支状況表（案）」ということで貰ったが、この収支状況表（実績）は、今年の３月末締めでの会計データである。
　「収支状況表（案）」といっても、これは、会計データとして管理を委託しているＵＲに対する確定値であり、当然会計年度末の３月末締めで精査をして会計処理が終わり、監督官庁の国土交通省でもこの変更前の内容でＵＲ及び国土交通省も承認している。
　それが、会計処理が終わって５ヵ月も過ぎた８月という遅い時期に共益費のミスを発見し訂正処理をしている。ＵＲに対する報告の手順はどうなっているのか。ここに間違いがあったとは、理由は何か。納得ができる回答を求める。

　◎駐車場の電気料が入っていたのか！？
　８月１日の説明では、ＵＲコミュニティ：野口課長；ＵＲより出向、は駐車場の外灯費は、一般の外灯費とは、別にしているので、共益費にはいっていないといっている。これに、からむのか？
　この駐車場の照明費の説明については、電気メーターが実際に一般の電気メーターと分かれているのか確認が必要。また、駐車場の清掃費も一般の清掃費と分けて計上しているか、証拠となるものを見せてもらうこと
　ミスがあったのに説明をしないとは、ＵＲコミュニティという会社は、業務受託会社として、実に不適切である。

　＊次年度の運営計画（予算）が、訂正を含めて８月末に作成できるなら、運営計画を作成する前に自治会と各項目内容の相談をし、掃除の回数、その程度など収入に合わせた支出予算にすることができるはず。

　８月１日にもらったミスのある支出状況表（実績）の減少により、令和２年度の運営計画（予算）も変わっているが、どうして。ここの説明を求める。
　また、８号棟で植栽が１００本近く切られたことによる、植栽の維持管理費への影響が運営計画に反映されていない。
　　▲￥６，０００　だけでなく、もっと少なくなるはず。

香川のコメント：間違いは誰でもあることです。再発しないように、今後注意することです。
　　ここで、問題にしているのは、間違えても説明をしないこと。理論的に納得がいかないことの説明と解決策をなぜ実行しないのかを追及しています。

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どうして、共益費（一般賃貸住宅では管理費ともいいます）を問題にするのか！

　共益費は家賃と同じように、毎月とられているが、多くの賃借人には家賃とは別という認識がない。（ＵＲとの賃貸借契約において、同意していない）
　借家を「終の棲家」にするため（住み続けることができるため）の運動は、
　　・家賃が上がらないことも条件の１つ。
　　　しかし　家賃は、独立行政法人都市再生機構法第２５条１項により、近傍同種（市場家賃）と規定されているため、法律の改正が必要
　　　　→　　全国公団住宅自治会協議会（全国自治協）として、議員を動かし国会へ請願する。
　　・そして家賃の一部という認識の「共益費」も上がらないこと

＊共益費とは・・・統一的な定義づけがなされていないことが問題。
　毎度のおさらいですが、
　家賃の他に共益費が取れるとの基になっているのは、ＵＲと賃借人が結んでいる「都市機構賃貸住宅賃貸借契約書」第７条

【都市機構賃貸住宅賃貸借契約書】 （共益費） 第7条　乙(借主)は、家賃のほかに、次の各号に掲げる費用（以下「共益費」という。）を毎月負担するものとする。 一 賃貸住宅がある団地内の電気、水道及びガスの使用に伴う諸費用（賃貸住宅内におけるそれらの使用料を除く。） 二 賃貸住宅の室外のごみの処理に要する費用 三 賃貸住宅の室外の給水施設、汚水処理施設その他の排水施設、遊戯施設その他の雑構築物等の維持又は運営に要する費用 四 賃貸住宅がある団地内の道路、植樹、花壇、芝生等の清掃、消毒及び手入れに要する費用 五 その他の賃貸住宅がある団地内の居住者の共通の利益を図るために、甲（貸主＝ＵＲ）が特に必要であると認めたものに要する費用 ２ 前項の共益費の額は、甲(貸主＝ＵＲ)が定めるものとし、甲は、物価の変動又は附帯施設若しくは賃貸住宅の敷地の改良等を理由として、共益費の額を変更することができる。

＊具体的には、ＵＲがいう共益費とは、ＵＲコミュニティのホームページによると、
　「共益費は、共用部分の維持管理に必要な費用、例えば、
　　①団地内の階段灯などの電気料、
　　②散水栓の水道料、
　　③ゴミの処理費、
　　④給水施設などの諸施設の維持運営費、
　　⑤共用部分の清掃費（原則として、中層住宅の階段室を除く）、
　　⑥芝生や樹木などの手入れの費用等
　　や、その他お住まいの皆さまの共通の利益を図るために要する費用です。」

◎契約書の「特約」は、どこまで有効か？
＊ＵＲは、家賃の他に共益費が取れる根拠としては賃貸借契約に規定された「特約」があるという。
　そこで、賃貸借契約における「特約」の有効性の検討です。

　参考：＊ＵＲの「特約に関する国会答弁」
　　　http://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_kaigiroku.nsf/html/kaigiroku/000419220161213016.htm
　　「衆議院法務委員会　平成２８年１２月１３日」　の議事録がある。
　　　この答弁は、過去に問題となったＵＲの修理での「原状回復」についてではあるが、内容は同じＵＲの賃貸借契約での「特約」に関するものであり、「共益費」にも当てはまる。

Ｑ：畑野君枝委員（共産党　比例南関東ブロック選出、神奈川10区（川崎区、幸区、中原区の一部））：
　　「特約」というのがガイドラインにあり要件が三つ書かれている。これについて説明されたい。
Ａ：伊藤　治　政府参考人：独立行政法人都市再生機構理事
　「賃借人に特別の負担を課す特約の要件」としては、
　　①「特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的な理由が存在すること」、
　　　それから、
　　②「賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること」
　　③「賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること」、
　　④「双方において合意がなされているということ」　だと理解している。

　　伊藤参考人：
　当機構としましては、これまでも、賃貸借契約の内容を必要に応じて随時見直しを行っております。御指摘の修繕区分、負担区分の件につきましても、今後、民法、それから標準契約書、あるいは社会一般の取引慣行、そういったものを踏まえまして検討はしてまいりたいと思っております。

　この伊藤参考人の回答の基本になったのは、平成１７年１２月１６日の最高裁判所の判決　がある。
　https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=62594

　判決要旨：
１　賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負うためには，賃借人が補修費用を負担することになる上記損耗の範囲につき，
　　賃貸借契約書自体に具体的に明記されているか，
　　賃貸人が口頭により説明し，
　　賃借人がその旨を明確に認識して，それを合意の内容としたものと認められるなど，
　　その旨の特約が明確に合意されていることが必要である。
２　建物賃貸借契約書の原状回復に関する条項には，賃借人が補修費用を負担することになる賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗の範囲が具体的に明記されておらず，同条項において引用する修繕費負担区分表の賃借人が補修費用を負担する補修対象部分の記載は，上記損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえず，賃貸人が行った入居説明会における原状回復に関する説明でも，上記の範囲を明らかにする説明はなかったという事情の下においては，賃借人が上記損耗について原状回復義務を負う旨の特約が成立しているとはいえない。
　上記説明会においても，通常損耗補修特約の内容を明らかにする説明はなかったといわざるを得ない。
そうすると，上告人は，本件契約を締結するに当たり，通常損耗補修特約を認識し，これを合意の内容としたものということはできないから，本件契約において通常損耗補修特約の合意が成立しているということはできないというべきである。

香川のコメント：平成２８年１２月１３日の国会で伊藤都市再生機構理事が答えているように、
　　　①の暴利的でないないなどの客観性、合理的な理由の存在も、大いに議論すべきだが、
　　　　賃貸借契約での「特約」においては、
　　　④「双方において合意がなされていること」が重要な論点と考える。

　では、家賃の他に共益費をとるＵＲの賃貸借契約での「特約」において、大家であるＵＲと賃借人の双方において、「合意がなされた」と言えるだろうか？
　　
　現実に、金町第一団地でも“ある女性の賃借人”のように、ＵＲと賃貸借契約をしても、「家賃の他に共益費」があることさえも知らない人もいた。
これでは、「合意がなされた」とは、言えない。
　しかし、度々、賃貸借契約は、この「特約」と共に、更新されているという反論について
　答え：ＵＲとの賃貸借契約更新においては、特に契約書が新しくなるわけでなく、来るのは前年同様の内容で更新のはがき通知だけ。これは、「原状回復」での、平成１７年１２月１６日付の最高裁判所の理論、
　「当事者が合意していること」に該当していないと言える。

◎どうして、ＵＲは、この最高裁判所の判決を無視してきたのか？
　ＵＲを監督している国土交通省からも、以下のようなコメントが、度々でているにも関わらずだ。
＊原状回復をめぐるトラブルとガイドライン　国土交通省
　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html
　平成２３年８月版
　「基本：民間賃貸住宅の賃貸借契約については、契約自由の原則により、民法、借地借家法等の法令の強行法規に抵触しない限り有効であって、その内容について行政が規制することは適当ではないが、平成10年3月に本ガイドラインが公表され、平成16年2月に改定版が発行された後も、現下の厳しい社会経済状況を反映する等の理由により、民間賃貸住宅の退去時における原状回復にかかるトラブルの増加が続いており、トラブル解決への指針を示したこのガイドラインへの期待はますます大きくなるものと考えられるところであり、具体的な事案ごとに必要に応じて利用されることが期待される。

いずれの契約書であれ、その内容については、賃貸人・賃借人双方の十分な認識のもとで合意したものでなければならない。
　一般に、賃貸借契約書は、貸手側（ＵＲ）で作成することが多いことから、トラブルを予防する観点からは、賃貸人（ＵＲ）は、賃借人に対して、本ガイドラインを参考に、明け渡しの際の原状回復の内容等を具体的に契約前に開示し、賃借人の十分な確認を得たうえで、双方の合意により契約事項として取り決める必要がある。」

　香川のコメント：ＵＲは監督官庁である上記、国土交通省のガイドラインにも従わず、修繕負担項目の多く（８１項目もあった）を、賃借人の負担としており、２０１９年（平成３１年）１月３１日に至って、やっと１１項目に変更した。

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◎２０２１年５月２日　追記：
　

上記、伊藤参考人（ＵＲの理事）の発言：

　「当機構としましては、これまでも、賃貸借契約の内容を必要に応じて随時見直しを行っております。御指摘の修繕区分、負担区分の件につきましても、今後、民法、それから標準契約書、あるいは社会一般の取引慣行、そういったものを踏まえまして検討はしてまいりたいと思っております。」 　

の「標準契約書」については、ＵＲを監督している国土交通省住宅局住宅総合整備課より、以下の文章と、「賃貸住宅標準契約書　平成３０年３月版・連帯保証人型」がある。
　

住宅：『賃貸住宅標準契約書』について - 国土交通省　

「賃貸住宅標準契約書」は、賃貸借契約をめぐる紛争を防止し、借主の居住の安定及び貸主の経営の合理化を図ることを目的として、住宅宅地審議会答申（平成５年１月29日）で作成した、賃貸借契約書のひな形（モデル）です。 標準契約書は、その使用が法令で義務づけられているものではありませんが、この契約書を利用することにより、合理的な賃貸借契約が締結されて、貸主と借主の信頼関係が確立されることを期待し、広く普及に努めています。

平成30年３月改定 民法改正や近年の家賃債務保証業者を利用した契約の増加等を踏まえて、「家賃債務保証業者型」や「極度額の記載欄」を設けた「連帯保証人型」の賃貸住宅標準契約書を作成しました。 　民法改正法が施行された令和２年（2020年）４月１日以降に締結する賃貸借契約においてご活用ください。 」

　

　そこで、該当の「賃貸住宅標準契約書」の第５条（共益費）および第１５条（明渡し時の現状回復）は、以下のようにある。

「賃貸住宅標準契約書　平成３０年３月版・連帯保証人型」 （共益費） 第５条　乙（賃借人）は、階段、廊下等の共用部分の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等（以下この条において「維持管理費」という。）に充てるため、共益費を甲（賃貸人）に支払うものとする。 ２　前項の共益費は、頭書（３）の記載に従い、支払わなければならない。 ３　１か月に満たない期間の共益費は、１か月を30日として日割計算した額とする。 ４　甲（賃貸人）及び乙（賃借人）は、維持管理費の増減により共益費が不相当となったときは、協議の上、共益費を改定することができる。 （明渡し時の原状回復） 第15条　乙（賃借人）は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗及び本物件の経年変化を除き、本物件を原状回復しなければならない。ただし、乙の責めに帰することができない事由により生じたものについては、原状回復を要しない。 ２　甲（賃貸人）及び乙（賃借人）は、本物件の明渡し時において、契約時に特約を定めた場合は当該特約を含め、別表第５の規定に基づき乙が行う原状回復の内容及び方法について協議するものとする。

◎共益費について　～ＵＲ（大家）はその額を勝手に決められない～　借家人と話し合うこと！ 　

上の「賃貸住宅標準契約書」第５条４項の

　「４　甲（賃貸人）及び乙（賃借人）は、維持管理費の増減により共益費が不相当となったときは、協議の上、共益費を改定することができる。」 　

とあるように、共益費の額はその性格からしても、大家（賃貸人）と借家人（賃借人）が話し合って（協議の上）決めるべきことが適切な方法であり、ＵＲが勝手に決められるとする「都市再生委機構賃貸住宅賃貸借契約書第７条２項」の規定は、不当である。
　早急に改定されるべきだ。

【都市機構賃貸住宅賃貸借契約書】 （共益費） 第7条 ２ 前項の共益費の額は、甲(賃貸人＝ＵＲ)が定めるものとし、甲は、物価の変動又は附帯施設若しくは賃貸住宅の敷地の改良等を理由として、共益費の額を変更することができる。

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◎民法での契約事項は、全て有効か？
　確かに民法では「契約自由の原則」はあるが、大家であるＵＲが用意した「賃貸借契約書」の記載事項については、賃貸借契約の専門家であり関係する民法や借地借家法を熟知した貸主であるＵＲと、余り法的な知識を有しない借り手では、力の差が余りにもあり過ぎており、多くの借り手は、契約内容が意味する「共益費の支払」や「修繕の特約」を理解できない。

　これは、他の不当な勧誘での契約条項でも同様であり、事業者と消費者とでトラブルが多発し、そのため、消費者（借り手）を保護する必要性から、「消費者契約法」が制定された。

◎消費者契約法　とは
　契約においては、消費者（賃借人）が事業者（ＵＲ）と契約をするとき、両者の間には持っている情報の質・量や交渉力に格差がある。このような状況を踏まえて消費者の利益を守るため、２００１年（平成１３年）４月１日に消費者契約法が施行された。
　具体的には、消費者契約法第１０条

消費者契約法第１０条 （消費者の利益を一方的に害する条項の無効） 第十条　消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

民法第１条 （基本原則） 第一条　私権は、公共の福祉に適合しなければならない。 ２　権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。 ３　権利の濫用は、これを許さない。

◎消費者契約法第１０条について　～原状回復の項目～　の解説、
　消費者契約法第１０条において
　（１）民法の趣旨や一般常識、今までの判決例からすれば、自然損耗や通常使用に伴う損耗の回復費用は賃貸人（ＵＲ）が負担するという原則はすでに自明のものと言える。
　したがって、それらの回復費用を賃借人負担とする原状回復費用特約は、民法の原則以上に賃借人の義務を加重するものであることは疑う余地がなく、消費者契約法第１０条のうち「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約であって」という要件は満たしている。
　（２）そして、消費者契約法第１０条のもう一つの要件である「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」に関しては、
　　　①最終的な返還金額を賃借人側で予想できないだけでなく、返還金額の判断を賃貸人が決定できる仕組みになっていることもさることながら、
　　　②賃料以外に原状回復費用を徴収することが明らかに対価の二重取りであること、
　　　③そのような対価の二重取条項を、削除させる情報力・交渉力を賃借人は持ち得ないこと、
　等を併せ考えれば、要件をみたすことは明らかと言える（敷金等に関するトラブルが異常に多発している現状が、まさに消費者の利益を一方的に害していることを如実に示しているといえる。）。
　　　　なお、事業者側からの予想される反論としては、私的自治論から「消費者には、契約をするかしないかを選択する自由があれば十分である。」との主張が考えられる。
　　しかし、この主張は消費者契約法の趣旨に明らかに反する。
　　すなわち、消費者は事業者に比べて、情報力・交渉力が劣っているため、契約内容に不当な損害賠償の額の予定条項や違約金条項、免責条項が紛れ込んでいても、それを修正・是正するだけの情報力・交渉力に欠けている。
　　そのため、これまで消費者は、不当条項を含んだ契約を、まさに「契約をするかしないかを選択することしかできない」という二者択一の状況の下で押しつけられてきたのが実情だ。
　　このような二者択一の押しつけといった不均衡に対し、それを是正するため契約中の一条項の無効を正面から認めたのが消費者契約法なので「契約をするかしないかを選択する自由があれば十分である。」などといった反論がされた場合、それは消費者契約法の趣旨を誤解あるいはないがしろにするものといわざるを得ない。

＊裁判例の注目すべき点は、
　　①特約の成立を認めつつも内容の不当性に着目して無効とした点（すなわち、もはや契約時における説明の有無は問題ではなくなる。）及び
　　②更新契約にも消費者契約法が適用されることを認めた点（すなわち、消費者契約法の施行以前の入居であっても、その後、施行日以後に更新契約を交わしていれば、同法第１０条によって救済される。）にある。したがって、時期に限定されず、ほとんど全ての建物賃貸借契約において、消費者契約法第１０条による救済の可能性が考えられる。

＊特約が無効となる法律
　消費者契約法第１０条以外にも、法令上、契約内容を無効とするものとして、民法第９０条の公序良俗違反、民法第９５条の錯誤無効、借地借家法の片面的強行規定（法の規定よりも借地借家人に不利な特約につき無効とするもの）に反する特約の無効がある。

参考：
裁判例は、合理的制限解釈の法理から、不意打ち条項の法理（特約の内容を具体的に説明されこれを承認した場合でない限り合意の対象とならないとする法理）、公序良俗違反の適用へと展開し、消費者契約法の不当条項の適用へと動いているとされている。

　・宮澤志穂「賃借建物の原状回復義務」判例タイムズ1210号（2006）60頁
「賃貸人は、賃借人に対して、契約書の条項自体あるいは口頭による説明等によって、負担すべき通常損耗の範囲のみならず、当該特約によって、賃借人は、賃料に含まれている補修費に加えてさらに補修費を負担することになるか否かということを理解認識させなければならないものと考えられる」としている。

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＊共益費を巡る過去からの問題の１つは、共益費は借家人の「預け金」か、それとも、大家のものか
　共益費が大家のものなら、共益費が不足した時は、全額大家負担が正しい。現在、大家＝ＵＲが、最高　全戸負担の場合の全額の内９５％しか負担しないのは、間違っている。どうして、大家は、共益費が不足する年において、全額負担しないことができるのか。
　全国公団住宅自治会協議会は借家人の「預け金」と理解している。そこで、管理運営は借家人が行うべきものとなる。

＊共益費の性格は、
　①　入居者（借家人）の視点から見て納得できるものであること。　→　納得できない事項の説明がない。
　②　共用部分（外灯、廊下、エントランス、植栽等）における、入居者の快適な住生活を維持するために必要な費用であること。
　　　→　過度な清掃回数、植栽は不要。また、明るすぎる外灯も不要。
　③　法的に必要な保守、点検、管理等に要する費用であること。
　　　現在共益費には、不法に投棄された自転車の処理費、同粗大ごみの処理費が入っているが、これらは、大家が負担すべきである。
　　　居住のルールを守り、適切に住んでいる居住者が、決められたことを守らない人の尻ぬぐいする義務はない。
　　　居住のルールを守らない賃借人を入居させた責任は、大家であるＵＲにあり、ルールを守らせるのは、業務受託会社：ＵＲコミュニティである。

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＊共益費を巡る過去から共通の主な課題

　◎どうして、ＵＲは、家賃のほかに共益費をとれるのか　（金町第一団地での外灯のＬＥＤ化の話からの引き継ぎ）

　　　・ＵＲ（コミュニティ）が、団地の電気関係（外灯・廊下等）のＬＥＤ化工事（費用：約４００万円？）を、共益費から出したいと、３，４年前に言ってきて、当時の自治会で突っぱねたら、その話は無くなり、また、昨年（２０１９年）、このＬＥＤ化工事を、共益費でやりたいとのことで、これも再度、拒否したら、ＵＲは、ひっこめた。
　・ＵＲが、建物の修繕・改良費用に共益費を勝手に使うことができるなら、強引にＬＥＤ化は、行っていいのではないか、どうして、ＬＥＤ化の工事を断行しないのか？
　だが、しかし、ＬＥＤ化の工事は、建物の設備の向上であり、その効用は一過性ではなく将来に渡って家主にとって有益な工事ではないか？
　それなら、当然に家主負担で行うべきであり、どうして、ＬＥＤ化の工事を、一時的にしか住まない賃借人も負担する共益費から支出したいとＵＲが主張してきたのか？

　これらから、ＵＲが家賃の他に、賃借人から徴収している共益費は、ＵＲが勝手にその額を決め、また自由に使えるものか、その法的な性格は、何に基づいているのか疑問に思ったので、現在ＵＲコミュニティを介して、ＵＲに文章での回答を求めている。

　民法の賃貸借契約においては、大家（賃貸人＝ＵＲ）が負担しなければいけない費用には「①必要費」と、「②有益費」がある。
　参考：民法第６０８条

民法第６０８条 （賃借人による費用の償還請求） 第六百八条　賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。 ２　賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第百九十六条第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。

　民法第６０８条での、大家が負担しなければならない、
　　①必要費とは．．．目的物（建物）の保存・管理・維持に必要とされる費用をいう。
　　　　　　　　　　修繕費、公租公課（固定資産税・都市計画税など）
　　②有益費とは．．．目的物（建物）の価値の増加のために支出された費用をいう。
　　　　　　　　　　改装工事費用、改良工事費用など建物価値を高めるものと一体化したもの

　民法第６０８条によれば、現在の蛍光灯の外灯等をＬＥＤ化する工事は、目的物に対する価値を向上させるものであり、これは「②有益費」となり、大家（ＵＲ）が負担することが、適切である。
　また、共益費は、入居後１ヵ月で退去する賃借人がいる場合もあり、工事期間が数カ月に及んだ時には、ＬＥＤ化工事が完了した時点では工事の効果を受けないで、賃借人は費用だけを負担する場合もあるため、この費用負担は、ＵＲ負担で行うのが、適切である。

　特に、金町第一団地の建物は、１号棟、２号棟、３号棟、４号棟、６号棟、そして、８号棟の構成で、８号棟は、建設年が新しく、既にＬＥＤ化は、終わっている。
そこで、ＬＥＤ化の工事費用を、金町第一団地全体の共益費から支出するなら、もうＬＥＤ化の恩恵を受けない８号棟の居住者には、工事費を返還しなければならないとなる。
　これらの矛盾したＵＲの発想で、共益費の実態がさらに不明確なにの気がついた。

　注意：過去の他団地において、既に共益費で外灯・廊下などのＬＥＤ化工事を行った団地の場合、これは、元々大家（ＵＲ）の負担で行う費用ですから、自治会の活動で、ＵＲから居住者へ該当費用の返還請求をしましょう。

　注：この共益費の返還を追及すると、既に居住していない人（引っ越しをした人）への返還をどうするのか、その金額の算定は、どうするのかなどが浮かび、本当に、家賃の他に共益費をとる根拠の曖昧さに気がつく。

さらに、２０２０年３月２３日：金町第一団地においては、大規模修繕工事が、建築年度が２０年を経過した、１号棟、２号棟、３号棟、４号棟、６号棟において計画されており、その大規模修繕工事の内容には、外壁の修繕、鉄部の塗装などと共に「エントランス改修工事」があり、エントランスの電気工事には、ＬＥＤ化が入っている。
　この費用はＵＲが当然に負担するという。
　では、どうして、共用部分であるエントランスの電気設備をＬＥＤ化するのは大家のＵＲが負担するのに、他の共用部分である廊下の電気のＬＥＤ化は、共益費の負担にするのか、この判断の違いが分からない。本当に、共益費の性格が、分からなくなった。
　ＵＲの責任ある回答を求める。

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◎長期継続して入居している人への家賃の減額措置の導入（定期借家契約なら家賃の減額ができるのに）
　現行の家賃制度では、継続して入居している人（借家人）が考えられていない！
　大家としては、長くそこに住んでもらえば、安定した収入が得られることによる利点は多い。
　空き家がでた時にかかる経費は、
　　・室内の壁紙等の張替え費用　
　　・募集費用
　　と継続入居よりも、余分に費用がかかるし、空き室が埋まらないと、家賃収入は、いつまでも、“ゼロ”である。
　　それなら、継続して住んでもらう方が、大家にとって得策である。

　ＵＲの家賃は、法律（独立法人　都市再生機構法第２５条）により、「近傍同種　＝　市場家賃」にしろとなっているが、
　参考：独立法人　都市再生機構法第２５条（家賃の決定）

独立法人　都市再生機構法第２５条（家賃の決定） 第二十五条　機構は、賃貸住宅（公営住宅の事業主体その他の住宅を賃貸する事業を行う者に譲渡し、又は賃貸するものを除く。以下この条において同じ。）に新たに入居する者の家賃の額については、近傍同種の住宅の家賃の額と均衡を失しないよう定めなければならない。 ２　機構は、賃貸住宅の家賃の額を変更しようとする場合においては、近傍同種の住宅の家賃の額、変更前の家賃の額、経済事情の変動等を総合的に勘案して定めなければならない。この場合において、変更後の家賃の額は、近傍同種の住宅の家賃の額を上回らないように定めなければならない。 ３　前二項の近傍同種の住宅の家賃の算定方法は、国土交通省令で定める。 ４　機構は、第一項又は第二項の規定にかかわらず、居住者が高齢者、身体障害者その他の特に居住の安定を図る必要がある者でこれらの規定による家賃を支払うことが困難であると認められるものである場合又は賃貸住宅に災害その他の特別の事由が生じた場合においては、家賃を減免することができる。

しかし、現在のＵＲの募集においては、新規入居者なら、（２０２０年７月度現在）
　　　２０１９年よりも、割引額が５％から２０％と大きくなっている。
　　　①子育て割…最大９年間（新婚から子育てへ）、家賃が２０％（上限２５，０００円）
　　　②近居割…２世帯で近くに住めば、両世帯とも最大５年間家賃が最大２０％減額
　　　③Ｕ３５割…契約者の年齢が３５歳以下なら、３年間（定期借家契約）家賃が通常より減額される
　　　④そのママ割…１８歳未満の子供の扶養世帯は、家賃が３年間最大２０％割引（定期借家契約）
　　　⑤ＵＲライト…定期借家契約の期間。通常家賃よりも低額。
　　　　また、なんと、家賃が無料の物件もある。
　　　⑥フリーレント…入居開始から、１ヵ月、２ヵ月分の家賃が無料となる。
　　などの家賃の割引制度があるが、継続入居者に対しては、特別の措置はない。
　　ＵＲは、定期借家契約ならどうして家賃の減額ができるのか根拠の説明を求める。
　　
　なお、定期借家契約は、従来の借地借家法で規定される契約の更新（第２８条）での拒絶要件がないため、借家人に不利であるため、各団体から、批判が多い。

【参考】東村山市の都市再生機構賃貸住宅への定期借家契約導入反対の意見書提出に関する請願　2011年2月15日　ホームページより
　https://www.city.higashimurayama.tokyo.jp/smph/gikai/katsudo/gikai_09-4_seigan-ke/seigan/h2106/s21-09.html
　(1) 公的賃貸住宅には「なじまない」と政府みずから公言している。
　(2) 政府自身がまだ十分検討もしていない。
　(3) 都市再生機構も「閣議決定」以外に一言も説明できない。
　(4) 明らかに借家人に不利、居住の安定を脅かす。

　また、川崎市の意見書もある。
　独立行政法人都市再生機構の賃貸住宅への定期借家契約導入に関する意見書
http://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000010/10078/21-4-12.pdf

　鎌倉市も政府に独立行政法人都市再生機構の賃貸住宅への定期借家契約導入に関する意見書を出している
https://www.city.kamakura.kanagawa.jp/gikai/documents/h21gikaigian4.pdf
　
　定期借家契約で期間を定めれば家賃の減額ができるなら、５年以上、また、１０年以上等の継続入居者等に対して、入居年数に応じた家賃の減額措置を導入できるはず。
　更に、建替え団地では、土地の取得価格を考慮した「低額家賃」が設定できるはず。回答を求める。

　　長年に渡り、近隣を含めた「優れた居住環境」を形成できているのは、正しく、「夏祭り」や「餅つき交流会」などの催事を行っている自治会を中心にした居住者のたゆまない活動の成果であることをＵＲも評価して、入居年数に応じた家賃の減額措置を導入すべきである。

◎高齢者には、「終身建物賃貸借契約」の適用を
　また、高齢者については、高齢者の居住の安定確保に関する法律（２０１１年（平成２３年）改正施行：１０月２０日）により、「終身建物賃貸借契約　（借家人が生きている限り存続し、死亡時に終了する借家人本人一代限りの借家契約の締結）」もあり、国土交通省も、ＵＲに対して指導できる立場にある。

参考：高齢者の居住の安定確保に関する法律

高齢者の居住の安定確保に関する法律  （機構又は公社に対する供給の要請） 第四十六条　地方公共団体は、自ら高齢者向けの優良な賃貸住宅の整備及び管理を行うことが困難であり、又は自ら高齢者向けの優良な賃貸住宅の整備及び管理を行うのみではその不足を補うことができないと認めるときは、独立行政法人都市再生機構（以下「機構」という。）又は公社に対し、国土交通省令で定めるところにより、高齢者向けの優良な賃貸住宅の整備及び管理を行うよう要請することができる。 　第五章　終身建物賃貸借 （事業の認可及び借地借家法の特例） 第五十二条　自ら居住するため住宅を必要とする高齢者（六十歳以上の者であって、賃借人となる者以外に同居する者がないもの又は同居する者が配偶者若しくは六十歳以上の親族（配偶者を除く。以下この章において同じ。）であるものに限る。以下この章において同じ。）又は当該高齢者と同居するその配偶者を賃借人とし、当該賃借人の終身にわたって住宅を賃貸する事業を行おうとする者（以下「終身賃貸事業者」という。）は、当該事業について都道府県知事（機構又は都道府県が終身賃貸事業者である場合にあっては、国土交通大臣。以下この章において同じ。）の認可を受けた場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、借地借家法（平成三年法律第九十号）第三十条の規定にかかわらず、当該事業に係る建物の賃貸借（一戸の賃貸住宅の賃借人が二人以上であるときは、それぞれの賃借人に係る建物の賃貸借）について、賃借人が死亡した時に終了する旨を定めることができる。

　香川のコメント：高齢者は、収入が限られているため、家賃が上がることは、今後生きていく上で物凄い不安である。
　終身建物賃貸借契約を締結できるなら、一応、家賃は上がらないと安心でき、死ぬまで住む気になれる。

◎若い人が入居できる“低額家賃制度の導入”
　会社や社会組織などでも言えるが、若い人がいないと、その組織は、活動が衰える。
　この現象を防ぐために、もう既に土地の購入費を考慮しなくていい、ＵＲ団地の家賃には、「近傍同種」でなく、多くの人が住める、通常家賃より低額の制度を導入すべきだ。

◎ＵＲによる団地自治会加入への積極的な勧誘を求める
　金町第一団地自治会は、その活動内容として、
　　・夏祭り、敬老会、餅つき、防災訓練などを実施し、団地内だけでなく近隣も含めた良好なコミュニティを形成している。
　この金町第一団地自治会の活動により、継続した入居者の確保、また空き室の発生を防ぐ効果があり、大家であるＵＲにとっても利点が大きい。
　そこで、ＵＲとして積極的に、金町第一団地自治会への加入を促す方策をとって欲しい。要望する。

◎共益費について

　共益費が家賃とその性格が異なり、団地内の清掃や給水施設の維持管理に必要なものに使用されるなら、その金額・使用内容等については、居住者と相談して決めることが適切である。
　以前から、全国公団住宅自治会協議会は、共益費は居住者の「預け金」であると主張している。
　具体的には、次年度の運営計画（予算）を決める前に、自治会と相談して、不要な経費の削減、また必要な経費の計上を行うべきだが、２年前（令和元年度）の一般清掃費の異常な高騰に見るように、もう、ＪＳ（日本総合住生活　（株）：ＵＲの子会社：２０２０年３月１日の売上高：１，４２０億円）と契約をしたので、変更できないとのＵＲコミュニティの態度は、許されない。追及する。

＊共益費全体に関する過去からの問題
　１．過去は、共益費の配布を、収支状況表は、７月頃、運営計画は、８月頃、別々に直接ポストの投函から、２年前から、収支状況表と運営計画を纏めて個人あての郵送に変更した件
　　　・ＵＲコミュニティは、郵便法の「信書」によるというが。
　　　　　「信書」を規定する郵便法は、２００６年に改正されており、今更、２年前からの適用ではない。
　　→　ＵＲコミュニティの回答：変更する方向で検討する
　　　　と言ったが、２０１９年も２０２０年も、郵送で来た。どうして？

　２．共益費支出状況表（実績）と共益費運営計画（予算）の早期配布
　　例年、配布が遅い　
　　→　ＵＲコミュニティの回答：国土交通省の承認などが関係するが、案として、自治会への早期配布を検討する
　　ＵＲには、５月末までに、共益費の実績（支出状況表）の提出が決められているとの情報があるが。

　　それなら、２０１９年度の収支状況表（実績）が、２０２０年８月１日に貰った数字と２０２０年８月２９日に各戸に郵送された内容と電気料において、　２７１、８２６円　も少なくなっているのは、どうゆう訳だ？
　　収支状況表（案）としても、実績が間違えていたとは。また、それが、ＵＲに提出した後の８月に発覚したとは、説明を求める。
　訂正ができるなら、自治会にもっと早期に、提示すれば、修正も早く出来る。なお、ＵＲコミュニティは、２０１３年にも、樹木費においてミスを犯している。

　３．様式の変更　～顧客の利便性が考えられていない！～
　　ア．共益費支出状況表を、予算/実績/差額/理由　にしろ　 ～会計の基本に則ること！～

＊現行の共益費支出状況の様式
項目	金額	実施業務
電気料	3,000,218	街灯、階段灯等の電気料

　　これでは、予算（運営計画）といくら差額があるのか、また、正しい使われ方がなされたのか分からない。

＊あるべき実績（収支状況表）の姿
予算	実績	差額	理由
ｘｘｘ	ｙｙｙ	ｚｚｚ	予算設定ミス

　　実績（収支状況表）は、予算と比較されて、初めて適切な使用方法であったかが、分かる。

　　　　

　　イ．共益費運営計画を、過去数年の実績/今期予算/設定の理由　にしろ

＊現行の運営計画の様式
項目	金額	実施業務
電気料	2,911,000	街灯、階段灯等の電気料

この様式では、何を根拠に予算を立てたのか、全く不明であり、実に、居住者を愚弄したやり方である。
最低、前年、前々年の実績を示し、予算設定の算定根拠を示さなければいけない。

＊あるべき予算（運営計画）様式の姿
２０１９年実績	２０２０年実績	２０２１年予算	理由
aaa	bbb	ccc	単価の変更があった

　　→　ＵＲコミュニティの回答：変更する方向で検討する
　　　が、２０２０年においても様式の変更がない。どうしてか？
　　　ＵＲも業務受託しているＵＲコミュニティ（ＵＲの子会社）も、「顧客＝借家人」の方に向かって仕事をしていない！

◎２０２０年の共益費問題

　１．２０１９年度（令和元年度）　収支状況表（変更後）について
　　　ア．収入について
　　　　　どうして、ＵＲ（大家）は、全戸分　３１２戸　ｘ　￥４，５９０/月　ｘ１２ヵ月　＝　￥１７，１８４，９６０　必要なのに
　　　　　￥１６、６５２、１２０　（差額　▲￥５３２、８４０）しか補填しないのか。
　
　　　　　これまでの説明では、空き室等を考えて、満室の９５％になるようにしたというが、どうして、１００％にせず９５％か。回答を求める。
　　　　　これでは、共益費の収入が、常に　５％　が不足することが経常的に続いている。実に不自然な計画である。

年度	収入金額	満額　￥17,184,960　に対する％
平成２９年度	￥16,402,751	95.4％
平成３０年度	￥16,325,060	94.9％
令和元年度	￥16,652,120	96.8％
令和２年度（予算）	￥16,652,000	96.8％

◎２０１９年度予算（運営計画）及び２０２０年度予算（運営計画）では、収入額は、過去は、１００％としていたのが、９５％にした理由
　　→　ＵＲコミュニティの回答：ＵＲに聞く
　　　会計学上からは、予算設定において、共益費が不足する場合、収入から危険性を排除するために、ＵＲとして、収入の９５％までを補填するとのことで、正しいが、大家（ＵＲ）として、どうして空家の１００％までを負担しないで、共益費の管理ができるのか。
　説明を求める。

◎令和元年度収支状況表（実績）と令和２年度運営計画（予算）の明細項目については、前に添付の表やグラフを基に、追及する。

◎令和元年度収支状況表（実績）と令和２年度の運営計画（予算）の各事項について　～主な事項を前述の表から抽出した～
　　　イ．支出について
　　　　　①電気料　８月１日付と８月２９日付の相違　▲￥２７１、８２６　についての説明を求めるのは　前述。

項目	平成２８年度	平成２９年度	平成３０年度	令和元年度				令和２年度予算	コメント
				予算	実績	差額	コメント
電気料	¥3,015,118	¥2,849,104	¥3,003,069	¥3,122,000	¥3,000,318	▲¥121,682	訂正後。差が大きい。	¥2,911,000	下がる傾向か
排水施設維持運営費	¥898,915	¥0	¥878,224	¥0	¥0	¥0	２年毎	¥947,000	２年ごとだけど高い
樹木剪定費	¥3,262,759	¥2,599,096	¥3,106,480	¥3,123,000	¥2,905,727	▲¥217,273	予算が高い！	¥2,900,000	見直しが必要
雑構築物管理費	¥65,761	¥264,585	¥41,407	¥106,000	¥71,731	▲¥34,269	違いすぎが多い！過去は正しいのか	¥99,000	ばらつきが多いのはどうして
一般清掃費	¥5,737,380	¥5,737,380	¥8,291,016	¥8,368,000	¥8,367,786	▲¥214	予算高すぎる。契約の見直しが要	¥8,445,000	ＪＳとの契約を見直す
特別清掃費	¥1,451,246	¥1,576,618	¥1,927,530	¥1,929,000	¥1,939,237	+¥10,237	不法なゴミ、自転車は入れてはいけない	ＪＳとの契約を見直す	どうして、不法者の対応を居住者がするのか
消耗器材購入費	¥41,212	¥29,295	¥31,283	¥33,000	¥115,470	+¥82,470	差がありすぎ	¥43,000
年度　収入-支出	▲¥591,136	¥664,667	▲¥3,629,967	▲¥2,859,000	▲¥2,262,469	¥596,531	収入より支出が多い！	▲¥2,039,000	収入を超える支出の計画を勝手にしている。 これでは、共益費が値上げになる！

◎２０１９年度も２０２０年（令和元年）度も支出が収入を上回っているのに、対応策が示されていない
　　→　ＵＲコミュニティの回答：一般清掃費の増加が激しい。ＵＲとして、再検討する
　　→　自治会の態度：ＵＲコミュニティとして、管理ができていない。どの程度検討したのか、
　　　　　　　　　　　ＪＳとの契約が適切であったのか、再度、説明を求める。

◎２０１９年度では、支出が、収入より　２，２６２，４６９円オーバーし、２０２０年度予算でも、２，０３９，０００円不足する。
対応策はあるのか
　　→　ＵＲコミュニティの回答：ＵＲに聞く 。

◎駐車場の収支を共益費に入れろの追加理由、
　　・駐車場の外灯費は、全体の共益費からでている
　　・駐車場の清掃費も、全体の共益費からでている
　　駐車場の収支を、共益費に入れないなら、明確に、駐車場の照明費と通常の照明費を区分し、また、同様に駐車場の清掃費と一般の清掃費に分けて、現在、全体の共益費から支出されている金額を、減額しろ！
　　２０２０年８月１日のＵＲコミュニティとの会合での、担当者：野口課長からは、駐車場の電気料は、共益費に入っていないとの回答だけど
　　団地建物でメーターの確認をしたい。清掃費も分けているかの確認をする。

以上


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